Trochę danych na początek
W najnowszych danych opublikowanych przez REALTOR® Association of Sarasota and Manatee znajdziemy porównanie liczb z lutego 2021 i lutego 2022. Chciałbym zwrócic uwagę na kilka danych, które warto przemyśleć przed kupnem domu, na podstawie danych z Sarasota County:
- sfinalizowane transakcje 691 i 831 (najpierw 02/2022, następnie 02/2021) – o 17% mniej
- transakcje za gotówkę – 346 i 365 – spadek o 5%
- mediana ceny – $449900 i $359900 – wzrost 25%
- średnia cena – $632K i 539K – wzrost 17%
- transakcje w trakcie realizacji – 751 i 1030 – spadek o 27%
- domy na sprzedaż (Multiple Listing Service) – 492 i 759 – spadek o 35%.
I co z tego wynika?
Już pierwsze dane pokazujące spadek sprzedaży o 17% – na pierwszy rzut oka – mogłyby sugerować, że wkrótce wywoła to spadek cen. Kiedy jednak zadamy sobie pytanie co jest powodem spadku sprzedaży, pierwszy wniosek wywraca się do góry nogami! Otóż, domów na rynku nie wystarcza, aby zaspokoić istniejący popyt; podaż nie nadąża za zapotrzebowaniem i myślę, że to jest głównym powodem, że liczba sprzedanych domów w lutym tego roku jest mniejsza niż rok temu.
Nieznacznie, bo o 5%, spadła liczba domów kupowanych za gotówkę, ale warto zwrócić uwagę, że wciąż ponad połowę domów nabywcy kupują bez pożyczki i udziału banków. W tym miejscu można pokusić się o tezę, że dotychczasowy wzrost oprocentowań nie wywarł dotąd większej presji na obniżkę cen. Tym bardziej, że historycznie oprocentowania były znacznie wyższe niż 5% – często dwukrotnie wyższe – więcej szczegółow znajdziecie czytając mój poprzedni post.
Wzrost cen może przyprawić o zawrót głowy, ale… no właśnie, czy wzrosła wartość nieruchomości, czy to pieniądze, którymi płacimy straciły na wartości, czy może trochę jedno i trochę to drugie? Nie do końca hipotetyczny przykład: nowy townhome kupiony w sierpniu 2020 (data zawarcia kontraktu) i odebrany w kwietniu 2021, kosztował $271000. W ubiegłym tygodniu, na tym samym osiedlu (takie same townhomes) wystawiona została tablica: “Townhomes starting from $500000“. Wzrost o niemal 100%! Można świętować? Zanim jednak popadniemy w samozachwyt z udanej transakcji warto zrobić małą analizę i zadać kilka pytań:
- Gdybym sprzedał(a) ten townhome dzisiaj, jaki townhome mogę za to kupic?
- Ile sztabek złota trzeba było sprzedać, aby kupić nasz przykładowy townhome w 2020, a ile sztabek dostalibyśmy za niego teraz?
- Ile hamburgegów – serio, ekonomiści używają hamburgerów w swoich analizach – galonów benzyny, czy jakiegokolwiek innego towaru reprezentowałoby wartość naszego przykładowego townhome teraz i wówczas?
Wytrwałych i dociekliwych zachęcam do tego typu prostych obliczeń. Nie zapomnijmy jednak przemyśleć co by się stało, gdybyśmy zamiast kupić townhome w 2020 trzymali pieniądze na koncie w banku do dziś. Do townhome musielibyśmy dołożyć drugie tyle, a sztabek złota, czy burgerów kupilibyśmy? Nie liczylem, ale na pewno o wiele mniej.
Rozumiem, że przykład jest uproszczony, ale nie chodzi tutaj o wyliczenia do piątego miejsca po przecinku, a raczej o koncepcję; o model, który zainspiruje do zastanowienia.
Co będzie dalej z cenami florydzkich domów?
Krótka i uczciwa odpowiedź jest taka: nikt tego nie wie na pewno. Mam oczywiście swoje obserwacje i przemyślenia na ten temat, ale moim zadaniem jako osoby pośredniczącej w sprzedaży domów nie jest przewidywanie rynku. Przepisy nawet powstrzymują agentów od dzielenia się opiniami w tej kwestii. Oczywiście, kiedy pracuję z kupującym dom lub z inwestorem, chętnie dzielę sie faktami i danymi statystycznymi, do których mam dostęp. Wszystko po to, aby kupujący mógł podjąć najlepszą możliwą decyzję.
W tej chwili popyt na domy na Florydzie jest duży. Floryda zachęca wiele osób klimatem. Atutem są (a raczej ich nie ma) podatki od dochodu od osób indywidualnych, których stan Floryda nie pobiera. Sprzyjający jest też trend demograficzny – tzw. baby boomers, największa grupa w populacji, już jest, albo wkrótce będzie przechodzić na emeryturę i chętnie przenosi się w cieplejsze miejsca. Czynników sugerujących utrzymanie się intensywnego popytu w najbliższych latach jest oczywiście więcej.
Jeszcze jedno spostrzeżenie
Myślę, że zgodzicie się ze mną, że Świat jest obecnie wyjątkowo nieprzewidywalny. Dlatego, niezwykle trudno jest znaleźć rozwiązania idealne, pewne lub niemal pewne. Dlatego powinniśmy dokładać starań, aby optymalizować swoje decyzje. Tego co się stanie w przyszłości nie wiemy, dlatego decyzje warto podejmować w świetle sytuacji w jakiej się znajdujemy, bardziej w skali mikro niż makroekonomicznej.