Jakie będą oprocentowania kredytów w 2022 roku?
To pytanie zadają sobie nie tylko eksperci z Wall Street, ale każdy, kto myśli o kupnie domu i będzie w najbliższym czasie starał się o pożyczkę. Na pytanie o konkretne liczby nikt – nawet panowie podejmujący decyzje w imieniu Rezerwy Federalnej – nie zna odpowiedzi. Uwarunkowania makroekonomiczne w USA jak i globalnie zmieniają się nieustannie i nawet najtęższe głowy nie wiedzą co zdarzy się za miesiąc, dwa, czy też w październiku 2022. Dlatego wiele decyzji dotyczących polityki fiskalnej i monetarnej podejmowanych jest post factum, czyli reaktywnie. Na przyklad, FED właśnie zauważył (trochę późno jak na moje oko), że inflacja to już nie są przelewki, więc czas podnieść stopy procentowe. Ale czy rzeczywiście jest to aż tak proste? Niestety nie.
Co może się stać, kiedy FED podniesie stopy procentowe?
Kluczowym słowem jest słowo “może”. Wiele mediów przyzwyczaja nas do myślenia liniowego. Czyli, kiedy zdarza się A, to wywołuje efekt B. Taki sposób upraszczania rzeczywistości może się sprawdzać, kiedy mamy do czynienia z wydarzeniami dominującymi o ogromnej skali. Wybuch wojny. Kataklizm. Kiedy jednak mówimy o podniesieniu stóp procentowych o 0,25% musimy pamiętać o innych czynnikach ekonomicznych, które również odgrywają istotną rolę.
Na przykład inflacja. W wielkim uproszczeniu, z jednej strony podniesienie stóp procentowych zwiększa koszt kapitału i konsekwentnie pożyczek na domy, co powoduje presję na spadki ich cen. Z drugiej zaś, kiedy tak relatywnie niewielka zmiana oprocentowań nie ograniczy wystarczająco inflacji, popyt na domy może mieć większy wpływ na ceny domów niż oprocentowanie i mogą one wciąż rosnąć. To, że nie powinniśmy rozumować liniowo zilustrowałem przykładem tylko dwóch czynników. To tylko po to, aby pokazać, że medialne tytuły i myślenie typu: “jak podniosą stopy procentowem to ceny domów spadną” jest bardzo ograniczone. W skali makroekonomicznej czynników jest wiele; jedne z nich bardziej inne mniej istotne, ale warto myśleć systemowo i brać pod uwagę przynajmniej te najważniejsze. W przypadku cen domów są to z całą pewnością:
- oprocentowanie pożyczek
- możliwości inwestycji alternatywnych
- trendy demograficzne
- migracja ludności
- aktywność ekonomiczna (wzrost/spadek PKB, stagnacja, stagflacja, itp.)
- polityka monetarna i fiskalna
- podatki katastralne w danym stanie i regionie; inne obciążenia podatkowe, itp.
To jest tylko kilka przykładów czynników, o których warto pomyśleć, aby podejmować inteligentne decyzje czy to kupując dom dla siebie, czy też nieruchomość inwestycyjną. Nikt nie wie na pewno co zdarzy się jutro, ale spojrzenie i myślenie systemowe pomoże nam ocenić prawdopodobieństwo tego co jest, no właśnie, bardziej prawdopodobne.
Co powie dziś FED, czyli wróżenie z fusów i nie tylko
Jest 15 grudnia 2021 godzina 10:30 rano czasu CST. Konferencja prasowa szefa rezerwy federalnej ma się odbyć za około 3 godziny. No to zgadujemy! Ze względu na oficjalnie ogłaszaną już inflację przekraczającą 6% i najwyższą od niemal 40 lat, FED powinien podnieść stopy procentowe. Z drugiej strony, podniesienie ich zbyt drastycznie (“drastycznie” – wydarzenie dominujące) spowodowałoby wielkie spadki cen wielu aktywów – domów, akcji na giełdzie, obligacji – czego rządzący najprawdopodobniej nie chcą, chociaż sądząc po ich wielu decyzjach w ostatnim czasie, napisalem “najprawdopodobniej”. Zatem czego się spodziewać?
W mojej ocenie dziś nie zostanie ogłoszone podniesienie stóp procentowych. Spodziewam się natomiast, że nastąpi zapowiedź podniesienia stóp procentowych w roku 2022 w sposób nieznaczny. Możliwe, że zapowiedziane zostanie 2 lub maksymalnie 3 podwyżki stóp procentowych o 0.25% z zastrzeżeniem: “w zależności od rozwoju sytuacji”.
Szef Rezerwy Federalnej będzie z pewnością mówił o zaprzestaniu skupowania obligacji, co samo w sobie powinno wywrzeć presje na spadek ich cen, które przez wiele miesięcy były sztucznie zawyżane; tym sposobem podnosząc ich “yield” czyli zwiększając rentowność. Ten czynnik natomiast będzie wpływał na urynkowienie (nie jestem pewien czy jest takie słowo, ale jak nie było, to właśnie powstało w moim słowniku) ich cen. A teraz poczekajmy kilka godzin i posłuchajmy czy moja szklana kula była dziś w dobrej formie.
A! Aby rozwiać wszelkie wątpliwości, to co napisałem jak i cała moja strona NIE zawierają porad finansowych. To co napisałem, szczególnie w ostatniej części, powstało przede wszystkim dla rozrywki. Aby uzyskać poradę finansową, prawną, czy jakąkolwiek, skontaktuj się z licencjonowanym doradcą w odpowiedniej dziedzinie.