Szklana kula i przewidywanie rynku
Nikt nie wie na pewno czy ceny jurto pójdą w górę, będą stać w miejscu, czy też spadną. Stwierdzenie to dotyczy nie tylko nieruchomości, ale też akcji firm, metali, surowców, kryptowalut i w zasadzie wszystkiego, co jest podmiotem transakcji rynkowych. Dlatego też stwierdzenie, że nieruchomości są tak drogie, że ceny muszą się obniżyć jest tak samo dobre jak zdanie, że ich wzrosty będą trwały. Pójście na skróty i stwierdzenie, które coraz częściej słyszę wśród moich znajomych, że będzie powtórka roku 2008 jest tak samo dobre (niedobre) jak to, że takiej powtórki nie będzie. Aby dalej uzasadnić swój punkt widzenia, twierdzą, że tak jak w 2008 roku banki będą odbierać domy tym, którzy nie spłacają pożyczek, tzw. foreclosure na masową skalę.
Zamiast bezmyślnie powtarzać banały typu “co idzie w górę, musi spaść”, warto przyjrzeć się faktom i o nich pomyśleć; tak jak już napisałem, nikt nie wie na pewno co zdarzy się w przyszłości, ale opierając swoje wnioski o fakty i ich analizę, zwiększamy natomiast swoją szansę na podjęcie lepszych decyzji. Nie, nie wszystko co idzie w górę musi spaść – sami możecie znaleźć wiele przykładów, obalających to twierdzenie, a wystarczy jeden, aby udowodnić, że jest fałszywe.
Fakty
Jakie są zatem fakty? Jak można dowiedzieć się z publikacji Florida Realtors, większość dłużnikow, którzy dzięki ochronnym przepisom mieli odraczane spłaty pożyczek, a dokładniej 77%, mają już uzgodnione z bankami nowe plany spłacania pożyczek. Natomiast ceny domów, szczególnie na Florydzie, wzrosły na tyle, że większość pozostałych, w przypadku, gdyby nie miała środków na spłatę pożyczek, będzie mogła po prostu te domy sprzedać. Ponad 15% osób, które korzystały z tzw. forberance, już z niego wyszło, a to stanowi około 400 000 domów / pożyczek. Nie jest do końca jasne, w jakiej sytuacji znajdują się te osoby, ale nawet gdyby te 400 000 domów weszło na rynek w wyniku foreclosure, to zgodnie z publikacją Florida Realtors, nawet cała liczba 400 000 dodałaby tylko 24 dni podaży.
Brałem pożyczkę w 2007 roku i brałem w 2021. Jaka jest różnica? Fundamentalna! Wówczas, w 2007 roku, kreatywność instytucji finansowych nie miała granic, a pożyczkę mógł dostać niemal każdy, bez sprawdzania zdolności kredytowej, nawet bez weryfikacji dochodu. W 2021 roku, nawet osoby z najwyższą zdolnością kredytową, zdolne kupić nieruchomość za gotówkę, są szczegółowo sprawdzane; prześwietlane od A do Z, a pytania bankierów mogą wprawić w zdziwienie. Przy okazji, sam proces, nawet dla osób z bardzo dobrą zdolnością kredytową, bywa stosunkowo uciążliwy. Tutaj nasuwa się wniosek, że pożyczki udzielane są ze znacznie mniejszym ryzykiem dla banków obecnie niż miało to miejsce w okresie poprzedzającym załamanie rynku w 2008 roku.
W 2008 roku ceny szły w górę przede wszystkim dlatego, że niemal każdy mógł pożyczać. A ponieważ ceny szły w górę, wielu pożyczało wierząc w dalsze wzrosty i szybki zysk. Piramida się budowała, aż przestała. I było wielkie bum! W 2021 roku jest więcej fundamentalnych powodów dla jakich ceny idą w górę. Jednym z nich jest podaż pieniądza na rynku. Drugim, sztucznie tani kredyt – to nie powinno ulegać najmniejszej wątpliwości. Pieniądz, który został wprowadzony do obiegu bez pokrycia w produkcji, powoduje, że staje się on mniej wart. Czyli częścią wysokiej ceny jest nie większa wartość domu, a mniejsza wartość pieniądza, który za dom trzeba dać. Ray Dalio w jednej z niedawnych rozmów powiedział, że jeżeli kupiłeś dom, a jego cena wzrosła, to nic nie zarobiłeś, bo wciąż masz ten sam dom – stwierdzenie trafne i nie warto z nim polemizować.
Kiedy znacznie wzrasta – możliwe, że określenie dramatycznie byłoby bardziej trafne – podaż pieniądza, społeczeństwo oczekuje, że inflacja będzie przyśpieszać, a już samo takie oczekiwanie napędza inflację jeszcze bardziej. Ludzie płacą coraz wyższe ceny za dobra realne w obawie, że pieniądze w banku, czy też pod materacem stracą siłę nabywczą.
Przerwy w dostawach materiałów budowlanych wywołane sytuacją pandemii spowodowały spowolnienie budowy nowych domów. Mniejsza podaż przy zwiększonym popycie to recepta idealna na wzrost cen. Tutaj możemy liczyć na to, że w niedalekiej przyszłości sytuacja się poprawi, ale czy jest to czynnik mający decydujący wpływ na ceny na rynku? Nie jestem przekonany.
Myślę, że największą niewiadomą jest koszt kredytu. Kiedy rząd zdecyduje, że inflacja wymyka się spod kontroli i zechce spowolnić wzrost gospodarczy, będzie musiał podnieść oprocentowania. To spowoduje droższy kredyt i może mieć negarywny wpływ na ceny nieruchomości. Jakie będą działania rządu i kiedy będą miały miejsce jest wielką niewiadomą, a jak wiemy z historii rządy potrafią zaskakiwać.
Kiedy mówimy o rynku nieruchomości na Florydzie konkretnie, dochodzi jeszcze jeden ważny czynnik: coraz więcej ludzi chce tam zamieszkać z powodów takich jak $0 podatków dochodowych, umiarkowane a nawet niskie podatki realnościowe, klimat, plaże, przychylne warunki do prowadzenia własnej firmy, możliwość pracy z domu, czy też klimat polityczny tego stanu. To zwiększa popyt, a wyższy popyt to siła wpływająca na wzrost cen.
Decyzje
Powyższe fakty warto przemyśleć, ale decyzje każdy musi podejmować sam. Poza czynnikami zewnętrznymi. każdy z nas jest w innej sytuacji. Inaczej trzeba traktować inwestycję w nieruchomość, a inaczej kupno domu dla siebie i to w zależności od powodów (np. konieczność, chęć, dom wakacyjny) determinujących jego zakup. Mimo, że nikt nie wie na pewno, gdzie rynek będzie jutro, ale mam nadzieję, że udało mi się zwrócić uwagę na kilka ważnych aspektów, które warto wziąć pod uwagę i podjąć inteligentną decyzję, z większym prwadopodobieństwem sukcesu. Warto jest przemyśleć fakty i nie dać się wkręcić w chliches powtarzane bez zastanowienia.